小产权房是“怪胎”还是市场需求

杨凡

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北京首次以诈骗罪追责小产权房开发商

　　小产权房是“怪胎”还是市场需求

　　因为擅自在北京市房山区建设并销售“某养老公寓”，且在政府部门明令禁止的情况下仍然继续销售，北京风景伟业房地产有限公司老总李风景被检方指控犯合同诈骗罪，于近日在北京市一中院受审。检方称，李风景共向16名购房人销售了房屋，获得购房款730余万元。

　　此案的公诉，使李风景成为首位因建设、销售小产权房，被检方追究合同诈骗罪刑事责任的开发商，这一罪名的量刑最高可至无期徒刑。此事也使背负多年“非法身份”的小产权房再次成为民众热议的话题。一方面，国家有关部门三令五申“小产权房不合法”，打击非法用地。另一方面，一些小产权房建设有愈演愈烈之势，这是何故？记者为此采访了部分郑州市民及相关法律专家，听听他们的看法。

　　记者孙燕

　　检方指控，李风景于2009年8月至2010年12月，单独或分别伙同杨某、卢某等人，明知“某养老公寓”没有取得政府相关审批手续，仍擅自在房山区青龙湖镇常乐寺村施工建设养老公寓，并在房山区青龙湖镇、房山区政府向其发出停止违法行为通知书并且强制拆除的情况下，仍对外销售所谓的“某养老公寓”，先后与16名购房人签订房屋买卖合同，骗取购房款共730余万元。

　　法庭上，李风景说：“现在是没弄成，要是搞好了，我就是积德行善的大善人！”李风景称，自己并没有诈骗，因为当时村里跟他签署协议时，就曾承诺是建设用地，然而在他施工建设之后，村里又改称土地是基本农田，所以他认为，“要是说骗也是政府骗了我”。

　　据了解，李风景是北京市第三个因违法建设“小产权房”而被追究刑事责任的开发商。但李风景所涉嫌的罪名与另外两名开发商不同，他被指控合同诈骗罪。合同诈骗罪最高可至无期徒刑，而此前被追刑责的开发商，则被指控非法占用农用地罪和非法转让、倒卖土地使用权罪，这两种罪名的最高刑期分别是5年和7年。

　　据案件材料显示，检方最终决定以合同诈骗罪对李风景提起公诉的原因，是他向购房者隐瞒了在村镇两级要求他停建、拆违的真相，并欺骗购房者签署所谓期房的买卖合同。

　　尽管没有产权证，但在城市房价高涨刺激下，小产权房已逐渐成为除商品房、保障房之外的一种城市房屋供应类型。在利益诱惑下，购买者也从最初的农民、拆迁户扩大到城市普通市民甚至富豪阶层。

　　“我觉得可以买，50年嘛，大不了到时候不住了，自己住，又不买卖，只不过没有那张纸而已。”郑州市民赵女士告诉记者，她老公公司曾打算团购郑州市北郊的别墅，10万元一套。“后来领导变动，没有买成，现在想想挺可惜的。工薪阶层就是为了能在城市有个窝，买房的目的是用来住的，又不是炒房，住着舒服就行……”赵女士说。

　　“有些人是站着说话不腰疼，你想啊，如果都来盖小产权房，谁还买商品房啊？”80后李小姐说。

　　“都是被高房价逼出来的市场需求。”市民李先生说，自己在郑州市西郊买了一套80平方米的小产权房。“像我这样的工薪阶层，一年不吃不喝省下来的钱也只够个小户型的首付……”李先生说：“知道不受法律保护，但有什么办法。现在房价那么高，咱买不起，咱没钱啊……”

　　郑州市三全路某小区小产权房主张女士说，当初之所以购买小产权房，有多方面原因。第一，便宜。第二，环境适宜居住。第三，离单位近。她说，当然也考虑过小产权房不受法律保护的问题，但考虑着她家附近连着三个小区都是小产权房，应该不会轻易拆除，又考虑到是自己住，不转卖，就买下了。“除了没有房产证，其他和正常的商品房没有什么不同，小区环境很好，物业管理得也很周到。”张女士说，当时买房时，小产权房的价格比商品房的价格便宜很多，购房时她和小产权房开发商签订了购房合同，现在是凭合同居住。“如果商品房和小产权房同等价格的

　　话，谁也不会铤而走险去购买不受法律保护的小产权房。”张女士说，希望小产权房会被认同，因为有市场需求。她说，即便商品房的价格略高于小产权房，只要在工薪阶层能承受的范围内，相信很多人都不会考虑去购买小产权房。“商品房是正规，但是被层层加价后的高房价谁买得起啊？”张女士建议，国家应该整体调控，减少被层层加价的中间环节，把商品房的价格控制在合理的范围内。“不能光喊几句高调，要落到实处，让老百姓真正受益。”张女士说。

　　业内人士小产权房挺好

　　正是因为没有法律的护航，小产权房的处置从法律问题演变成了一个社会和政治问题。在维护土地管理法治秩序和保护农民权益两大口号之下，一旦小产权房处置不力，触动亿万人利益。从房价狂飙的2004年、2005年开始，小产权房就开始饱受争议。但到现在小产权房的境遇不仅没有进步，反而逐渐在倒退，令人不禁唏嘘。

　　“小产权房可以增加农民的额外收入，让买不起房的城市居民以低价购买一个属于自己的窝，同时还增加了整个市场的房子供给，整体上有利于房价下跌。几乎所有人都获得了好处，为什么不能存在呢？”业内人士王先生如是说。

　　王先生说，小产权房到底该不该受法律保护，应该征求民意，因为小产权房牵连民众利益，不应该一刀切地认定小产权房的存在是不合适的。“如果清理，请把房价控制住，既然控制不了房价，那就无权剥夺民众的需求，难道要让既申请不来廉租房又买不起房的人都住大街？”

　　业内人士张先生告诉记者，不管是商品房还是小产权房，作为开发商，他们的成本是固定的，挣的钱也是一样的。“商品房多了土地出让金，所以要贵很多，而小产权房少了土地出让金，这部分的费用省去是很可观的，自然房价要便宜很多。”张先生告诉记者，小产权房的质量并不比商

　　品房的质量差，因为他们在建小产权房的时候不会过多地考虑成本问题，所以用的材料往往是最好的。“我自己住的就是北郊的小产权房，一样住，很舒服，虽然远了点，但省下的钱大可以买辆好车嘛……”

　　专家观点意味着打击力度加大

　　郑州铁路运输中级法院立案庭庭长姚黎辉说，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。李风景之所以被追究合同诈骗罪，是因为他在明知政府要求其停建、拆违的情况下，却向购房者隐瞒真相。同时，并没有实际建设，收上来的购房款也没有用于建设房屋，而且最终也没有建成房屋，所以其行为已经符合了合同诈骗罪的构成要件。

　　法官樊瑞新认为，按照合同诈骗罪追究小产权房开发商刑责，说明北京市在加大力度治理小产权房。李风景案作为一个司法上的突破性案例，对今后欲建小产权房的开发商来说，能起到警示作用。“可以说，小产权房的问题一直都是一个巴掌拍不响。真要加大对小产权房的打击力度，理应左手和右手的责任一起追究。而且在追究的时候，不能左手判重刑，右手判缓刑。”樊瑞新说。

　　面对小产权房的蔓延趋势，不少地方明令叫停。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。

　　“已建成小产权房怎么办？拆还是不拆？如何既能让民众接受又有利于房地产市场的健康发展？相信这些都需要国家有关部门合理解决，迎难而上时更考量其智慧。”河南警察学院刑技系党组书记祝卫军说。

　　江苏省社科院院长宋林飞认为：“小产权房这个"怪胎"，使国家减少了大量土地出让金收益，同时还威胁到耕地保护红线，暴露出城乡土地二元管理的巨大漏洞。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说：“清理小产权房是个非常复杂的问题。”顾云昌认为，虽然小产权房的确不合乎法律规定，但客观上已经有不少住户入住，如果连根拔起必然会触碰很多人的切身利益，所以清理工作必须分层次、视情况谨慎推进。

　　购买小产权房风险多

　　法律人士梁智海告诉记者，小产权房又可分为三类：第一，占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二，在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三，在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称军产房。

　　“和商品房相比，小产权房省了土地出让金概念，所以小产权房的价格，一般仅是同地区商品房价格的三分之一甚至更低。廉价是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。”梁智海说。

　　政工师余猛分析说，目前购买小产权房有三大风险。第一是法律风险。小产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，所以法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

　　第二是政策风险。买小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如遇相关部门整顿建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

　　第三是转让风险。根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律的认可与保护。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

　　新闻延伸叫停小产权房由来已久

　　单套5000万元！如果不是亲眼所见，还以为是天方夜谭。在小产权房集中地北京市昌平区郑各庄村，小产权房不仅规模越来越大，还衍生出“最牛”的晚清格局四合院。

　　事实上，自2004年以来，我国已经明确禁止别墅类供地。没想到的是，一些小产权房屡屡突破这道政策红线，在城郊不断建起别墅、四合院这样的高端住宅产品。

　　2008年1月，国务院下发通知，指出任何涉及土地管理制度的试验，都不能违反国家的土地用途管理制度。2009年6月，国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。2009年9月1日，国土部下发通知，再次叫停小产权房。翌年2月，国土部官员表示，争取年内出台解决小产权房方案。去年1月，国土资源部部长徐绍史表示，国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作。今年2月，国土资源部表示，今年起，将选择部分城市开展小产权房清理试点工作，为启动全面清理工作做好政策储备。小产权房将不予确权发证，不受法律保护。

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